공시지가와 공시가격, 시세(실거래가)와 차이

2024년 1월 1일 기준으로 산정한 공시지가와 공동·단독주택 공시가격 열람과 이의신청이 진행됩니다. 공시지가와 공시가격이란 무엇인지, 어떻게 확인할 수 있는지 알아보고 시세와의 차이점도 살펴봅니다.

공시지가 알아보기

공시지가는 말 그대로 땅에 대한 가격을 말합니다. 정확하게 설명하자면 땅에 건물이 없는 상태, 나대지일 때 순수한 땅의 가치, 가격입니다.

크게 표준지 공시지가와 개별 공시지가로 구분되며 토지 관련 국세와 지방세, 각종 부담금의 부과 기준으로 활용됩니다.

① 표준지 공시지가

국토부장관이 전국의 개별토지 중에서 지가대표성 등이 있는 50만 토지를 선정해 적정가격을 조사, 평가한 것을 말합니다. 여기서 적정가격이란 해당 토지에 대해 시장에서 정상적인 거래가 진행될 때 성사될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말합니다.

표준지 공시지가 설명(대한민국 정책브리핑)

 

매년 1월 1일 기준으로 표준지의 단위면적(㎡) 당 가격으로 책정, 공시됩니다. 따라서 여러 상황에 따라 1년에 몇 번씩 달라지는 시세와 차이가 있고 대체로 20~30%정도 낮다고 보면 됩니다.

2024년 전국 공시지가 변동률은 1.1%입니다. 2023년 -5.91%에서 상승세로 바뀌었습니다. 시도별로는 세종이 1.59%로 가장 높았고 △경기 1.35% △대전 1.24% △서울 1.21% 순으로 상승률이 높았지만 대부분 지역에서 변동률이 미미했습니다.

표준지 공시지가 바로가기(부동산 공시가격 알리미)

표준지 공시지가는 토지거래의 지표로 행정에서는 업무와 관련해 지가를 산정할 경우 기준으로 활용하고 감정평가업자도 토지를 개별적으로 감정평가하는 기준으로 사용합니다.

② 개별 공시지가

개별 공시지가는 개별토지에 대한 단위면적당 가격(원/㎡)을 말합니다. 표준지 공시지가를 기준으로 개별토지에 대한 조사, 산정, 검증 등의 절차를 거쳐 결정 공시합니다. 개별 공시지가의 용도는 아래 표와 같습니다.

개별 공시지가의 용도
국세	□양도소득세 양도차액 산출을 위한 기준시가 □증여세 증여가액 산출을 위한 기준시가 □상속세 상속가액 산출을 위한 기준시가 □종합부동산세 부동산 보유세 산출을 위한 기준시가
지방세	□재산세 과세표준액 결정자료 □취득세 과세표준액 결정자료 □등록세 과세표준액 결정자료
기타	□개발부담금 개발사업 개시시점 지가의 산정 □개발제한구역 훼손부담금 훼손부담금 산정기준 □개발제한 구역내 토지매수 매수대상 토지 판정기준 □국공유재산의 대부료, 사용료 대부로, 사용료 산정을 위한 토지가격

위 도표에서 살펴본 것처럼 개별 공시지가는 세금과 토지 관련 각종 부담금을 부과하는 기준으로 활용되기 때문에 반드시 확인하는 것이 좋습니다.

개별공시지가 바로가기(부동산 공시가격 알리미)

2024년 열람과 이의신청 기간은 3월 19일부터 4월 8일까지입니다. 시군 홈페이지와 부동산 공시가격 알리미 홈페이지에서 열람할 수 있고 이의신청을 할 수 있습니다.

경상북도 이의신청 바로가기

지자체는 접수한 의견을 토대로 공시지가 산정 적정 여부를 재검토한 뒤 4월 30일 개별 공시지가를 최종 공시할 예정입니다.

공시가격 알아보기

공시가격 활용처

공시가격은 토지와 주택 등 부동산의 적정 가격을 산정해 국토교통부가 매년 공시하는 가격입니다. 실거래가와 주택매매 동향, 민간시세 정보 등 다양한 자료를 종합적으로 분석하고 조사해 산정합니다. 국가와 지자체의 과세 산정 기준이 되고 다양한 복지업무와 행정업무의 기준으로 활용됩니다. 크게 공동주택 공시가격과 단독주택 공시가격으로 구분됩니다.

① 공동주택 공시가격

공동주택 공시가격 산정기준

공동주택에는 아파트와 연립, 다세대주택이 포함됩니다. 공동주택 공시가격은 이들에 대한 토지와 건물의 가격을 말합니다. 같은 면적이라도 시세에 따라 공동주택 공시가격은 차이가 날 수 있습니다. 동이나 층수, 조망, 방향 등에 따라 실거래가에 차이가 나는 것과 같은 이치입니다.

공동주택 공시가격 바로가기(부동산 공시가격 알리미)

② 단독주택 공시가격

단독주택 공시가격은 표준 단독주택 공시가격과 개별 단독주택 공시가격으로 구분됩니다. 표준 단독주택 공시가격은 정부가 대표적인 22만 채의 건물을 선정해 조사 산정한 것이며 개별 단독주택 공시가격은 정부의 표준 단독주택 공시가격을 기준으로 지자체가 산정하는 것으로 한국부동산 심사원의 검증을 받고 심의를 거쳐 결정됩니다.

주택 공시가격 구분
표준주택	□ 국토부에서 운영하고 이를 기반으로 지자체 등에서  필요한 행정적 업무에 사용 □ 22만 채 건물 선정
개별주택	□ 표준주택 공시가격 기반으로  지자체에서 책정 □ 한국부동산 심사원의 검증을 받고 심의를 거쳐 결정
공동주택	□ 정부가 1,350만 채에 대한 기준 산정, 발표

개별 단독주택 공시가격 바로가기

 

표준 단독주택 공시가격 바로가기

공시지가 열람·이의신청과 마찬가지로 공시가격에 대한 열람과 이의신청도 같은 기간동안 함께 진행됩니다. 

 

공시지가 · 공시가격과 시세(실거래가)의 차이점

표준지를 기준으로 산정되는 공시지가와 공시가격은 시장에서 실제로 거래된 가격을 말하는 시세(실거래가)와 차이가 날 수 밖에 없습니다. 시세 대비 낮은 수준으로 결정, 공시되고 있기 때문입니다.

2024년 공시가격 전망 기사 바로가기

집값이 갈수록 높아짐에 따라 특히 주택 공시가격에 대한 현실화 요구가 점점 커지고 있습니다. 정부는 2020년 기준 시세 대비 평균 69%인 공시가격을 2030년까지 시세의 90% 수준까지 단계적으로 끌어 올릴 계획입니다.

부동산에 대한 합리적인 가치를 반영하기 위한 것이지만 공시가격의 현실화 세금 부담 증가와 이어지는 것이어서 더욱 면밀한 검토와 여론 수렴이 필요합니다.

 

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